1세대1주택을 2년 이상 보유하고 12억원 이하에 팔면 양도소득세는 0원입니다.
12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세하고, 10년 보유·10년 거주면 장기보유특별공제로 그 차익의 80%를 다시 뺍니다.
반대로 1년 안에 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60%로 세율이 크게 뜁니다.
여기에 지방소득세 10%가 더해집니다.
아래 계산기에 양도가·취득가·필요경비·보유기간·거주기간을 넣으면 양도소득세와 지방소득세 예상액이 나옵니다.
양도소득세 계산기
1세대1주택 12억원 넘으면 얼마 내나요
12억원을 넘는 부분의 비율만큼만 세금을 매깁니다. 계산식은 이렇습니다.
과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억원) ÷ 양도가
15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세 대상입니다.
비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하고, 조정대상지역에서 취득한 집은 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다.
장기보유특별공제 표1·표2
오래 가질수록 차익을 깎아 줍니다. 1세대1주택이고 2년 이상 살았으면 표2, 아니면 표1입니다.
중과 대상 다주택은 공제를 받지 못합니다.
| 구분 | 표1 (일반) | 표2 (1세대1주택·거주 2년 이상) |
|---|---|---|
| 시작 | 보유 3년 6% | 보유 3년 12% + 거주 2년 8% |
| 1년마다 | +2% | 보유 +4%, 거주 +4% |
| 최대 | 15년 30% | 보유 10년 40% + 거주 10년 40% = 80% |
보유만 하고 살지 않았으면 1주택이어도 표1(최대 30%)입니다.
같은 10년 보유라도 10년을 산 사람은 80%, 2년 미만 산 사람은 20%라 세금 차이가 큽니다.
양도소득세율 6~45%와 단기 보유 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%입니다. 기본공제는 1년에 250만원입니다.
나온 양도소득세의 10%를 지방소득세로 따로 냅니다.
실제로 얼마 나오나요 — 계산 예시
| 상황 | 과세표준 | 합계 예상액 (지방세 포함) |
|---|---|---|
| 1주택, 15억 양도·7억 취득·경비 3천만, 10년 보유·10년 거주 | 2,830만원 | 328만 3,500원 |
| 같은 조건, 거주 1년 | 1억 2,070만원 | 2,948만 5,500원 |
| 일반 주택, 5억 양도·3억 취득·경비 1천만, 5년 보유 | 1억 6,850만원 | 4,849만 9,000원 |
첫째와 둘째 줄은 거주기간만 다릅니다. 거주 2년을 못 채워 표2 대신 표1을 적용받으면 세금이 약 9배가 됩니다.
2026년 다주택자 양도세 중과, 유예 끝났나요
끝났습니다. 2026년 5월 9일로 유예가 종료됐습니다. 지금 조정대상지역 주택을 팔면
기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
5월 9일까지 계약한 경우에는 지역에 따라 4~6개월 안에 잔금·등기를 마치면 유예를 인정하는 보완책이 있었습니다.
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 2028년까지 중과를 한시 완화하고, 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸는 안을 발표했습니다.
아직 국회를 통과하지 않은 정부안이라 확정이 아닙니다. 계산기는 현재 시행 중인 규정으로 계산합니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
세대 전체가 주택 1채만 갖고 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가가 12억원 이하면 전액 비과세, 넘으면 초과 비율만큼 과세합니다.
장기보유특별공제 80%는 어떻게 받나요?
1세대1주택으로 보유 10년 이상, 거주 10년 이상이면 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 80%입니다. 거주가 2년 미만이면 표1이 적용돼 최대 30%입니다.
1년 안에 팔면 양도세가 얼마인가요?
주택은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60% 세율입니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해집니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·새시 같은 자본적 지출이 들어갑니다. 도배·장판 같은 단순 수리비는 인정되지 않는 경우가 많으니 증빙을 남겨야 합니다.
계산기 금액이 실제 세금인가요?
예상액입니다. 보유·거주기간은 일 단위로 따지고, 감면·일시적 2주택·상속주택 특례 등에 따라 세액이 달라집니다. 최종 세액은 신고와 세무서 확인으로 정해집니다.
출처
- 국세청 — 양도소득세 세율
- 국세청 — 장기보유특별공제율
- 정책브리핑 — 다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료
- 정책브리핑 — 2026년 세제개편안 (양도세 개편안)
- KB Think — 장기보유특별공제 계산법
확인일: 2026년 10월 2일. 2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 중과세율과 장기보유특별공제가 바뀝니다. 계산기는 예상액입니다.