전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 보증금과 선순위 대출을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 들어와야 가입됩니다.
빌라·다세대는 주택가격을 공시가격의 140%로 잡기 때문에, 대출이 없어도 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 가입이 거절됩니다.
보증금 한도는 HUG·HF 모두 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원이고, 가입은 계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 합니다.
아래에서 기관별 가입 조건을 표로 비교하고, 실제로 많이 거절되는 사유를 정리했습니다.
전세보증보험 가입 조건, 기관별로 뭐가 다른가요
보증 기관은 세 곳입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증입니다.
누구나 가입할 수 있는 곳은 HUG와 SGI이고, HF는 HF 전세자금보증으로 전세대출을 받은 사람만 가입할 수 있습니다.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 가입 대상 | 전세계약서상 임차인 (개인·법인·외국인) | HF 전세자금보증 이용 중이거나 동시 신청하는 세대주 | 임대차계약서상 임차인 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억원 / 그 외 5억원 | 수도권 7억원 / 그 외 5억원 | 아파트 제한 없음 / 그 외 주택 10억원 |
| 주택가격 (시세 없을 때) | 공시가격의 140% | 공시가격의 140% (주택가격 12억원 이하만) | 공시가격의 130% |
| 보증 가능 범위 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 | 가입 전 확인 (공개 안내가 엇갈림) |
| 가입 시기 | 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전 | 임대차계약기간 1/2 경과 전 | 임대차계약기간 1/2 경과 전 |
| 보증료율 (연) | 0.097%~0.211% | 0.04%~0.18% | 아파트 0.229%, 그 외 0.260% (기본요율) |
시세가 있는 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 씁니다. 공시가격 140%는 시세가 없는 빌라·다세대·단독주택에서 주로 적용됩니다.
SGI 기준은 SGI 공식 상품 페이지가 아니라 금융사 안내 자료로 확인한 값이라 가입 전에 SGI에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
공시가격 126%는 어떻게 나온 숫자인가요
140% × 90% = 126%입니다. HUG는 빌라의 주택가격을 공시가격의 140%로 보고, 그 90%까지만 보증합니다.
선순위 대출이 있으면 그만큼 한도가 더 줄어듭니다.
| 공시가격 | 주택가격 (×140%) | 보증 한도 (×90%, 대출 없음) | 선순위 대출 5천만원일 때 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 1억 4천만원 | 1억 2,600만원 | 7,600만원 |
| 2억원 | 2억 8천만원 | 2억 5,200만원 | 2억 200만원 |
| 3억원 | 4억 2천만원 | 3억 7,800만원 | 3억 2,800만원 |
공시가격 2억원 빌라에 보증금 2억 6천만원으로 들어가면 대출이 없어도 한도 2억 5,200만원을 넘어 가입이 안 됩니다.
계약 전에 부동산공시가격 알리미에서 공시가격부터 확인해야 하는 이유입니다.
담보인정비율을 80%로 낮추는 방안이 2024년 말부터 거론됐지만, 확인일 현재 HUG 상품 안내는 90%입니다.
전세보증보험 거절 사유는 무엇인가요
HUG 상품 안내에 적힌 보증 조건 중 실제로 자주 걸리는 것만 추렸습니다.
- 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 초과 — 가장 흔한 거절 사유입니다
- 선순위채권이 주택가액의 60% 초과 — 보증금이 작아도 대출이 크면 안 됩니다
- 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기가 있는 경우
- 건물과 토지 소유자가 다른 경우 — 둘 다 임대인 소유여야 합니다
- 건축물대장에 위반건축물 기재 (아파트 제외)
- 전세계약기간 1년 미만, 또는 공인중개사를 거치지 않은 계약 (신규 계약 기준)
- 보증금반환채권 양도·담보를 금지하는 특약이 계약서에 있는 경우
- 질권설정·채권양도 통지된 전세대출을 받은 경우 (HUG 협약 SGI 보증부 대출은 예외)
- 임대인이 HUG 보증금지대상자인 경우
- 공관·근린생활시설 등 주택이 아닌 건물
단독·다가구는 조건이 하나 더 있습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가액의 80% 안이어야 합니다.
월세가 섞인 계약은 전월세전환율(2026년 7월 1일 이후 신청분 6.5%)로 환산한 보증금으로 한도를 봅니다.
언제까지 가입해야 하나요
계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 2년 계약이면 1년 안에 가입해야 합니다.
HUG 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 셉니다. 전입신고와 확정일자를 받고 실제로 거주하고 있어야 합니다.
등기부는 시간이 지나며 바뀔 수 있으니 입주 직후 바로 가입하는 편이 거절 위험이 가장 낮습니다.
자주 묻는 질문
전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?
HUG와 SGI는 전세계약서상 임차인이면 신청할 수 있습니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증으로 대출을 받았거나 동시에 신청하는 세대주만 가입할 수 있습니다.
전세보증보험 보증금 한도는 얼마인가요?
HUG와 HF는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다. SGI는 아파트는 한도 제한이 없고 그 외 주택은 10억원 이내입니다.
공시가격 126%를 넘으면 가입이 안 되나요?
시세가 없는 빌라·다세대는 HUG가 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고 그 90%까지 보증하므로, 보증금과 선순위채권의 합이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 가입이 거절됩니다.
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. HUG 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 기간을 셉니다.
아파트도 공시가격 126% 기준으로 보나요?
아닙니다. HUG는 아파트·오피스텔의 주택가격을 KB시세나 한국부동산원 시세로 먼저 잡고, 시세가 없을 때 공시가격의 140%를 씁니다. 126%는 주로 시세가 없는 빌라·다세대에 해당하는 기준입니다.
출처
- 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요 (보증조건·주택가격 산정·보증료율)
- 한국주택금융공사 — 일반전세지킴보증
- KB Think — 전세보증보험 종류 (SGI 한도·공시가격 130%·기본요율)
- 국토교통부 부동산공시가격 알리미
확인일: 2026년 10월 2일. 담보인정비율·보증료율·전월세전환율은 기관 방침에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 가입 여부는 보증기관 심사로 확정됩니다.