계약갱신 5% 계산 보증금·월세 환산 상한

계약갱신청구권 5% 계산기: 보증금·월세 환산 상한

계약갱신청구권을 쓰면 집주인은 보증금이나 월세를 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있습니다.
전세 3억원이면 최대 3억1,500만원입니다. 보증금과 월세를 함께 바꾸자고 하면
2026년 10월 현재 법정 전월세 전환율 5.0%로 월세를 보증금으로 환산해 합계가 5%를 넘는지 봅니다.
청구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다.

아래 계산기에 지금 조건과 집주인이 제시한 조건을 넣으면 5% 안인지 바로 나옵니다.

계약갱신 5% 인상 계산기







2026년 10월 현재 법정 상한 5.0%

5%는 어떻게 계산하나요

보증금만 있거나 월세만 있으면 그 금액의 5%가 상한입니다.
주택임대차보호법 제7조와 시행령 제8조가 증액을 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1″로 묶어 둡니다.

보증금과 월세를 함께 바꾸면 환산해서 비교합니다. 월세에 12를 곱하고 전환율로 나누면 보증금으로 바꾼 금액이 됩니다.
여기에 실제 보증금을 더한 것을 환산보증금이라고 하고, 이 합계가 5%를 넘는지 봅니다.

지금 조건 환산보증금 5% 상한 예시
전세 3억원 3억원 보증금 3억1,500만원
보증금 1억원 + 월세 50만원 2억2,000만원 보증금 그대로면 월세 545,833원까지
보증금 1억원 + 월세 50만원 2억2,000만원 월세 60만원 제시 → 환산 +10.91%, 초과

둘째 줄 계산은 이렇습니다. 월세 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억2,000만원, 보증금과 합쳐 2억2,000만원입니다.
5%를 더하면 2억3,100만원이고, 보증금 1억원을 빼면 1억3,100만원이 월세 몫입니다. 여기에 5%를 곱하고 12로 나누면 545,833원입니다.

논란이 없는 선은 “보증금 5%, 월세 5% 각각”입니다. 환산 방식은 둘을 섞어 바꿀 때 비교하는 방법이고,
법조문이 환산 방법을 직접 정하지는 않았습니다. 다툼이 생기면 각각 5% 이내인지부터 확인하시기 바랍니다.
또 시·도는 조례로 상한을 5%보다 낮출 수 있습니다(법 제7조 제2항).

전월세 전환율 5.0%는 어디서 나왔나요

시행령 제9조는 “연 10%”와 “한국은행 기준금리 + 연 2%” 중 낮은 비율을 상한으로 정합니다.
기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%가 되어 3.00% + 2% = 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 이 값도 바로 바뀝니다.

계약갱신청구권 언제까지 써야 하나요

  • 기간: 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (법 제6조의3, 제6조)
  • 횟수: 1회. 갱신되면 2년이 더해집니다
  • 방법: 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식. 의사가 기간 안에 집주인에게 도달해야 합니다
  • 갱신 뒤 이사: 임차인은 언제든 해지 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다

집주인이 실거주한다며 거절하면

집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우에는 거절할 수 있습니다(법 제6조의3 제1항 제8호).
다만 대법원은 2023년 12월 7일 판결에서 실거주 의사를 집주인이 증명해야 한다고 봤습니다. 말로 밝히는 것만으로는 부족합니다.
갱신 요구 뒤 집을 산 새 집주인도, 거절 기간 안에 소유권 이전을 마쳤다면 실거주를 이유로 거절할 수 있다는 판결(2022년 12월 1일)도 있습니다.

거절해 놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 대상입니다. 따로 정한 금액이 없으면 다음 중 큰 금액입니다.

법정 손해배상액 (법 제6조의3 제6항)
거절 당시 환산월차임의 3개월분
새 임차인에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
거절로 임차인이 입은 실제 손해액

환산월차임은 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꿔 더한 금액입니다. 전세 3억원이면 3억원 × 5% ÷ 12 = 125만원이고, 3개월분은 375만원입니다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권 쓰면 얼마까지 올릴 수 있나요?

기존 보증금이나 월세의 5%까지입니다. 전세 3억원이면 3억1,500만원이 상한이고, 5%를 넘겨 합의한 부분은 효력이 없어 돌려 달라고 할 수 있습니다.

보증금과 월세를 같이 올리면 5%는 어떻게 보나요?

월세를 법정 전환율(2026년 10월 현재 5.0%)로 보증금으로 환산해 합친 뒤 5%를 넘는지 비교합니다. 다툼을 피하려면 보증금과 월세가 각각 5% 이내인지도 함께 확인하세요.

계약갱신청구권은 언제 행사하나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 안에 갱신 의사가 집주인에게 도달해야 하며, 한 번만 쓸 수 있습니다.

집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

집주인이나 직계존속·직계비속의 실거주는 정당한 거절 사유입니다. 다만 대법원은 실거주 의사를 집주인이 증명해야 한다고 봤고, 거절 뒤 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 책임이 생깁니다.

갱신했는데 중간에 이사 가도 되나요?

됩니다. 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지됩니다.

출처

확인일: 2026년 10월 2일. 전월세 전환율 상한은 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다. 계산기는 비교용 예상치이며 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담으로 확인하시기 바랍니다.