상가 세입자는 계약갱신요구권으로 최초 계약일부터 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있고, 이 권리는 환산보증금이 기준을 넘어도 인정됩니다.
다만 갱신 때 임대료 인상을 5% 이내로 묶는 보호는 환산보증금이 지역 기준 이하일 때만 받습니다.
서울 기준은 9억원, 과밀억제권역과 부산은 6억9천만원입니다.
환산보증금은 보증금 + 월세 × 100입니다. 아래 계산기로 내 가게가 어느 쪽인지 먼저 확인해 보세요.
상가 환산보증금 계산기
환산보증금 기준 — 지역별 2026년 현재
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 부산광역시 | 6억9천만원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주(경기) | 5억4천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 이하 |
이 기준은 2019년 4월 개정 후 바뀌지 않았습니다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원, 월세 400만원이면 환산보증금은 5억원이라 기준 이하입니다.
월세가 900만원이면 10억원이 되어 기준을 넘습니다.
계약갱신요구권 10년은 어떻게 쓰나요
- 요구 시기: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지. 주택(2개월 전)과 마감이 다릅니다.
- 전체 기간: 최초 계약기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서 반복해서 쓸 수 있습니다.
- 적용 계약: 2018년 10월 16일 이후 처음 맺거나 갱신한 계약. 그 전에는 5년이었습니다.
- 갱신 조건: 전과 같은 조건이 원칙이고, 차임과 보증금만 조정할 수 있습니다.
집주인이 정당하게 거절할 수 있는 경우도 법에 적혀 있습니다.
월세를 3기분 이상 연체한 사실이 있을 때, 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때, 동의 없이 전대했을 때, 건물을 고의나 중과실로 파손했을 때, 재건축 등으로 철거가 필요할 때입니다.
임대료 5% 인상 상한은 누구에게 적용되나요
환산보증금이 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 증액 청구는 청구 당시 차임이나 보증금의 5%를 넘지 못하고, 증액 후 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다.
| 조항 | 기준 이하 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 계약갱신요구권 (10년) | 적용 | 적용 |
| 대항력 | 적용 | 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 | 적용 | 적용 |
| 차임 증액 5% 상한 | 적용 | 미적용 (주변 시세 등을 고려해 증감 청구) |
| 우선변제권·최우선변제 | 적용 | 미적용 |
권리금 회수기회 보호 — 10년 지나도 됩니다
집주인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 때까지 세입자가 데려온 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다.
신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 시세보다 현저히 높은 월세를 요구하거나, 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 행위가 해당합니다.
대법원은 2019년 5월 16일, 전체 임대기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 없어도 이 보호는 유지된다고 판결했습니다.
10년이 지나도 세입자가 쌓은 고객과 신용의 가치는 남아 있다는 이유입니다.
방해로 손해를 입으면 배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고,
임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 3기 연체처럼 갱신 거절 사유가 있으면 보호를 받지 못합니다.
자주 묻는 질문
상가 계약갱신요구권은 몇 년까지인가요?
최초 계약기간을 포함해 10년까지입니다. 2018년 10월 16일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약에 적용되며, 그 전 계약은 5년이었습니다.
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세의 100배를 더합니다. 보증금 1억원, 월세 400만원이면 5억원입니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 갱신요구를 못 하나요?
할 수 있습니다. 갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호는 기준을 넘어도 적용됩니다. 5% 인상 상한과 우선변제권만 적용되지 않습니다.
상가 임대료는 갱신 때 얼마까지 올릴 수 있나요?
환산보증금이 기준 이하이면 청구 당시 차임이나 보증금의 5%까지입니다. 증액 후 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
10년이 지나면 권리금을 못 받나요?
받을 기회는 보호됩니다. 대법원은 2019년 판결에서 갱신요구 기간 10년이 지나도 집주인의 권리금 회수기회 보호 의무가 남는다고 봤습니다.
출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 상가건물 임대차보호법의 적용 (환산보증금)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 계약갱신 요구
- 대법원 — 갱신요구 기간 경과 후에도 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 판단한 이유
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법
확인일: 2026년 10월 2일. 환산보증금 기준은 시행령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 월세에 부가세가 따로 붙는 경우 환산 시 포함 여부는 계약 내용에 따라 다툼이 있으니 분쟁 시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다.