전입신고와 이사를 마치면 대항력은 그날이 아니라 다음 날 0시에 생깁니다.
은행 근저당은 등기를 접수한 순간 효력이 생기므로, 잔금일 당일 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 세입자보다 앞섭니다.
확정일자는 전입신고 당일이나 그 전에 받아 두면 우선변제권도 다음 날 0시에 함께 생깁니다. 비용은 주민센터 600원입니다.
2026년 10월 2일 현재 이 “다음 날 0시” 규정은 그대로입니다. 정부가 2026년 3월 “전입신고 처리 즉시”로 앞당기는 개정을 추진한다고 발표했지만,
국가법령정보센터 기준으로 주택임대차보호법 제3조는 아직 바뀌지 않았습니다.
대항력과 우선변제권은 무엇이 다른가요
| 구분 | 요건 | 생기는 때 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도(이사) + 전입신고 | 다음 날 0시 | 집이 팔려도 새 집주인에게 계속 살 권리를 주장 |
| 우선변제권 | 대항력 요건 + 확정일자 | 대항력과 확정일자 중 늦은 때 | 경매·공매 때 뒷순위 채권자보다 먼저 보증금 배당 |
대항력만 있으면 경매에서 순서대로 돈을 받을 권리가 없습니다. 확정일자가 있어야 배당 순서에 들어갑니다.
그래서 전입신고와 확정일자는 둘 다 해야 하고, 확정일자는 계약 직후 미리 받아 두는 편이 안전합니다.
같은 날 근저당이 잡히면 누가 먼저인가요
근저당이 먼저입니다. 순서를 시간으로 놓으면 이렇습니다.
| 시점 | 세입자 | 집주인·은행 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 잔금일 오전 | 이사, 전입신고, 확정일자 | – | 아직 효력 없음 |
| 잔금일 오후 | – | 근저당 설정 등기 접수 | 접수 즉시 효력 |
| 다음 날 0시 | 대항력·우선변제권 발생 | – | 근저당보다 뒷순위 |
| 다음 날 낮 | – | 근저당 설정 등기 접수 | 세입자가 앞섬 |
집이 경매로 넘어가면 앞선 근저당 채권부터 배당됩니다. 집값이 빠진 상태라면 보증금 일부를 못 받을 수 있습니다.
반대로 근저당이 다음 날 접수되면 세입자가 0시에 먼저 권리를 얻어 앞서게 됩니다.
잔금일 당일 근저당을 막는 방법
- 특약을 넣습니다. “임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반하면 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 보증금을 즉시 반환한다.” 같은 문구입니다
- 잔금 직전에 등기부를 다시 뗍니다. 계약 날 본 등기부와 잔금 날 등기부가 다를 수 있습니다
- 다음 날 등기부를 한 번 더 봅니다. 잔금일에 접수된 등기가 있는지 확인합니다
특약은 근저당 자체를 법적으로 막지는 못합니다. 위반했을 때 계약을 깨고 보증금을 돌려받을 근거를 만드는 것입니다.
확정일자 어디서, 얼마에 받나요
- 주민센터·읍면사무소, 등기소, 공증사무소: 600원 (계약서 4장 초과 시 추가 요금)
- 인터넷등기소 온라인 확정일자: 500원으로 안내됩니다
- 임대차 신고를 하면 자동: 계약서를 붙여 전월세 신고를 하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다
- 전입신고 때 계약서를 함께 내면 임대차 신고까지 한 것으로 봅니다
잔금일 체크리스트
| 순서 | 할 일 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 다시 열람 | 계약 때 없던 근저당·가압류·신탁이 생겼는지 |
| 2 | 집주인 신분증 확인 | 등기부상 소유자와 같은 사람인지 |
| 3 | 잔금 송금 | 소유자 본인 명의 계좌인지. 대리인이면 위임장·인감증명서 |
| 4 | 열쇠·관리비 정산 | 공과금 정산, 하자 사진 남기기 |
| 5 | 전입신고 (정부24 또는 주민센터) | 계약서를 함께 내면 임대차 신고까지 처리 |
| 6 | 확정일자 | 계약 직후 미리 받았는지, 아니면 오늘 받기 |
| 7 | 다음 날 등기부 재확인 | 잔금일에 접수된 근저당이 없는지 |
이사를 실제로 해야 대항력이 생깁니다. 전입신고만 하고 짐을 옮기지 않으면 “주택의 인도” 요건이 빠집니다.
대항력은 계속 유지해야 하므로 계약 중간에 주소를 옮기면 그때까지의 순위를 잃습니다.
자주 묻는 질문
전입신고하면 대항력은 언제 생기나요?
이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 2026년 10월 2일 현재 법 조문은 그대로이며, 즉시 발생으로 바꾸는 개정은 정부가 추진 중인 단계입니다.
잔금일 같은 날 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?
근저당이 세입자보다 앞섭니다. 근저당은 등기 접수 즉시 효력이 생기고 세입자의 대항력은 다음 날 0시에 생기기 때문입니다. 특약과 등기부 재확인으로 대비합니다.
확정일자는 언제 받는 게 좋나요?
계약서를 쓴 직후 받아 두는 것이 좋습니다. 확정일자가 전입신고보다 빠르면 우선변제권은 대항력이 생기는 다음 날 0시에 함께 생깁니다.
확정일자 비용은 얼마인가요?
주민센터 등 방문은 600원입니다. 전월세 신고 때 계약서를 함께 내면 확정일자가 자동으로 부여된 것으로 봅니다.
전입신고만 하고 이사는 나중에 해도 되나요?
대항력은 주택 인도(실제 이사)와 전입신고를 모두 마친 다음 날 생깁니다. 이사 전이라면 인도 요건이 갖춰지지 않은 것으로 다퉈질 수 있습니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 대항력 및 우선변제권 취득
- 대한민국 정책브리핑 — 임차인 대항력 전입 신고 즉시 발생 추진 (2026. 3. 10.)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제 (확정일자 부여 의제)
- 집토스 — 확정일자 인터넷 발급 경로 (온라인 수수료)
확인일: 2026년 10월 2일. 대항력 발생 시점을 앞당기는 법 개정이 추진 중이므로 계약 시점의 조문을 다시 확인하시기 바랍니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사안은 법률 상담으로 확인하세요.