전세 계약 전 등기부등본은 갑구에서 “진짜 소유자와 압류·가압류·신탁”을, 을구에서 “근저당 채권최고액”을 보면 됩니다.
인터넷등기소 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다(2026년 10월 현재).
계약 당일과 잔금 당일, 그리고 잔금 다음 날까지 최소 세 번 확인하는 것이 안전합니다.
등기부등본은 어디서, 얼마에 떼나요
| 방법 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 (iros.go.kr) | 700원 | 1,000원 |
| 무인발급기 | – | 1,000원 |
| 등기소 창구 | 1,200원 | 1,200원 (20장 초과 시 1장당 50원) |
내용을 확인만 할 때는 열람으로 충분합니다. 은행·관공서에 내야 하면 발급을 받습니다.
누구나 주소만 알면 볼 수 있고, 집주인 동의는 필요 없습니다. 아파트·빌라·오피스텔은 “집합건물”로, 단독·다가구는 “건물”로 검색합니다.
표제부 — 내가 계약하는 그 집이 맞나요
- 주소·동·호수가 계약서와 같은지. 건축물대장과 호수가 다른 빌라가 있습니다
- 건물 용도와 면적. 근린생활시설로 적혀 있으면 주거용이 아닌 건물일 수 있습니다
- 대지권(집합건물). 땅에 대한 권리가 함께 등기돼 있는지
갑구 — 소유자와 위험 신호
갑구는 소유권에 관한 기록입니다. 맨 아래 살아 있는 소유자가 지금 집주인입니다. 계약하는 사람과 같은지 신분증으로 대조합니다.
| 갑구에 보이는 것 | 뜻 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 압류 | 세금·공과금 체납 등으로 국가·지자체가 묶음 | 말소되지 않았으면 계약을 다시 생각 |
| 가압류 | 집주인 채권자가 미리 묶어 둠 | 가압류 뒤에 들어온 세입자보다 가압류 채권자가 앞섭니다 |
| 가처분·가등기 | 소유권 분쟁이나 다른 사람에게 넘어갈 예약 | 소유권이 바뀔 수 있으니 해소 전에는 피하는 편이 안전 |
| 경매개시결정 | 이미 경매 절차 시작 | 계약하지 않습니다 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사(수탁자)로 넘어감 | 아래 신탁 항목 참고 |
최근 몇 달 사이 소유자가 자주 바뀌었다면 그 이유도 물어볼 만합니다.
을구 — 근저당은 얼마까지 괜찮나요
을구는 소유권 외의 권리, 주로 빚에 관한 기록입니다. 근저당권, 전세권, 임차권등기가 여기 나옵니다.
- 근저당 채권최고액: 실제 대출 잔액이 아니라 은행이 경매에서 가져갈 수 있는 최대 금액입니다. 계산할 때는 이 금액을 기준으로 봅니다
- 선순위 합계 확인: 내 보증금보다 앞선 채권최고액 + 내 보증금이 집값에 비해 얼마인지 따져 봅니다. 집값이 내려도 보증금이 남는지가 핵심입니다
- 근저당을 갚고 말소하는 조건이라면 특약에 “잔금일에 상환·말소”를 적고, 말소 접수를 확인합니다
- 주택임차권 등기: 이전 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 기록입니다. 특히 조심해야 합니다
다가구주택은 등기부에 다른 세입자의 보증금이 나오지 않습니다. 다른 세입자 보증금은 확정일자 부여현황 등으로 따로 확인해야 합니다.
신탁등기가 있으면 어떻게 하나요
신탁된 집은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 등기부에 적힌 위탁자(원래 집주인)와만 계약하면 임대 권한이 없는 사람과 계약한 것이 될 수 있습니다.
- 신탁원부를 떼서 임대 권한이 누구에게 있는지, 수탁자 동의가 필요한지 확인합니다
- 수탁자(신탁회사)의 임대 동의서를 받고, 그 신탁회사에 직접 진위를 확인합니다
- 보증금을 누가 돌려주는지, 우선수익자(대개 금융회사)가 누구인지도 신탁원부에 있습니다
대법원은 2024년 12월 21일부터 신탁등기에 거래 주의사항을 기록하는 제도를 시행했고,
2025년 1월 31일부터는 인터넷등기소에서도 신탁원부를 볼 수 있게 했습니다.
언제 몇 번 봐야 하나요
| 시점 | 이유 |
|---|---|
| 계약서 쓰기 전 | 소유자·근저당·압류 확인 후 계약 여부 결정 |
| 잔금 직전 | 계약 뒤 새로 생긴 근저당·가압류가 없는지 |
| 잔금 다음 날 | 잔금일에 접수된 근저당이 없는지 (대항력은 다음 날 0시에 생김) |
“말소사항 포함”으로 떼면 지워진 기록까지 보입니다. 압류나 가압류가 반복된 이력이 있는지 볼 때 쓸모가 있습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본 열람 비용은 얼마인가요?
2026년 10월 현재 인터넷등기소 열람은 700원, 인터넷이나 무인발급기 발급은 1,000원, 등기소 창구 발급은 1,200원입니다.
등기부등본 갑구와 을구는 무엇이 다른가요?
갑구는 소유권과 압류·가압류·신탁 같은 소유권 관련 기록이고, 을구는 근저당권·전세권·임차권등기처럼 소유권 외의 권리 기록입니다.
근저당 채권최고액이 대출금액인가요?
아닙니다. 채권최고액은 은행이 경매에서 우선 가져갈 수 있는 최대 한도이고 실제 대출 잔액은 보통 그보다 적습니다. 보증금 안전성은 채권최고액 기준으로 따지는 것이 안전합니다.
신탁등기된 집과 전세 계약해도 되나요?
신탁원부로 임대 권한을 확인하고 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아야 합니다. 원래 집주인과만 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
등기부등본은 언제 다시 봐야 하나요?
계약 전, 잔금 직전, 잔금 다음 날 세 번 확인합니다. 잔금일에 근저당이 접수되면 세입자보다 앞서기 때문입니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 (제2조, 제3조)
- 대법원 인터넷등기소
- 대법원 — 신탁 부동산 거래 주의사항 등기제도 시행 보도자료 (2024. 12.)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 대항력 및 우선변제권 취득
확인일: 2026년 10월 2일. 수수료는 대법원규칙 개정으로 바뀔 수 있습니다. 이 글은 일반 정보이며 위험 여부 판단은 공인중개사·법률 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.