12억원을 넘는 1세대1주택은 몇 년을 실제로 살았느냐가 양도세를 수천만원씩 가릅니다.
20억원에 팔고 10억원에 산 집을 10년 보유했다면, 한 번도 살지 않았을 때 양도세는 1억 106만원이지만 2년 살면 5,815만원, 10년 살면 1,284만원입니다(지방소득세 별도).
12억원 초과분 비율만큼만 과세하는 계산은 같고, 장기보유특별공제가 표1(최대 30%)인지 표2(최대 80%)인지가 달라지기 때문입니다.
아래 계산기에 거래 금액과 보유·거주 기간을 넣으면 과세표준과 양도세, 지방소득세까지 나옵니다. 거주연수만 바꿔 가며 눌러 보면 차이가 바로 보입니다.
양도세 계산기 (주택, 중과 제외)
거주기간에 따라 세금은 얼마나 달라지나요
| 거주기간 (보유 10년) | 장특공제율 | 과세표준 | 양도소득세 | 지방세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 0년 (표1) | 20% | 3억 1,750만원 | 1억 106만원 | 1억 1,116만 6,000원 |
| 2년 (표2) | 48% | 2억 550만원 | 5,815만원 | 6,396만 5,000원 |
| 5년 (표2) | 60% | 1억 5,750만원 | 3,991만원 | 4,390만 1,000원 |
| 10년 (표2) | 80% | 7,750만원 | 1,284만원 | 1,412만 4,000원 |
모두 양도가 20억원, 취득가 10억원, 필요경비 0원으로 같은 조건입니다. 양도차익 10억원 중 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%인 4억원만 과세 대상이 되고, 여기서 장특공제율만 달라집니다.
거주 0년과 2년 사이에만 4,300만원 가까이 차이가 납니다. 실거주 2년을 채우느냐가 가장 큰 갈림길입니다.
장기보유특별공제 표1과 표2는 어떻게 다른가요
| 구분 | 표1 (일반) | 표2 (1세대1주택·거주 2년 이상) |
|---|---|---|
| 적용 시작 | 보유 3년 6% | 보유 3년 12% + 거주 2년 8% |
| 늘어나는 폭 | 1년마다 2% | 보유 1년마다 4%, 거주 1년마다 4% |
| 최대 | 15년 30% | 보유 40% + 거주 40% = 80% |
표2를 받으려면 1세대1주택이면서 보유 3년 이상, 거주 2년 이상이어야 합니다. 1주택이어도 거주가 2년 미만이면 표1입니다.
12억원 초과분은 어떻게 계산하나요
과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억원) ÷ 양도가입니다. 양도가가 12억원 이하이고 2년 이상 보유했다면 전액 비과세입니다.
조정대상지역에서 취득한 집은 비과세를 받으려면 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 계산기의 “비과세 요건 충족”은 이 거주 요건까지 채운 경우를 뜻합니다.
12억원 이하 비과세와 단기 세율 전체는 양도소득세 계산기 2026 글에 정리했습니다.
2026년 세제개편안이 통과되면 달라지나요
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 상한을 두는 안을 냈습니다. 10년 이상 거주한 1세대1주택자의 기본공제를 250만원에서 2,500만원으로 늘리는 내용도 있습니다.
정부안은 2028년 양도분부터 적용하는 것으로 발표됐고 국회 통과 전에는 확정이 아닙니다. 계산기는 현재 시행 중인 규정으로 계산합니다. 집을 판 뒤에는 보유세도 정리되므로 재산세 계산기 2026도 함께 참고하세요.
자주 묻는 질문
12억 넘는 집은 양도세를 전부 내나요?
아닙니다. 1세대1주택이면 양도차익 중 12억원 초과 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았다면 차익의 20%만 과세 대상입니다.
보유만 10년이고 거주는 안 했으면 장특공제는 얼마인가요?
표1이 적용돼 20%입니다. 거주 2년 이상이면 표2로 바뀌어 보유 40%에 거주분이 더해집니다.
지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세의 10%를 지방소득세로 냅니다. 계산기 합계에 포함돼 있습니다.
다주택자도 이 계산기로 되나요?
중과세율은 반영하지 않았습니다. 2026년 5월 9일로 중과 유예가 끝나 조정대상지역 다주택자는 세율이 더 높으므로 국세청이나 세무서에서 확인하세요.
출처
확인일: 2026년 11월 3일. 계산기는 연 단위 보유·거주기간으로 계산한 예상액입니다. 실제 기간은 일 단위로 따지며 감면·일시적 2주택 특례에 따라 세액이 달라집니다.