일시적 1가구 2주택 비과세의 종전주택 처분기한은 원칙 3년이지만, 2026년 10월 1일부터는 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다.
줄어든 기한은 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역에 새 집을 산 경우부터 적용되고, 8월 3일까지 새 집을 샀거나 계약금을 낸 사실이 증빙되면 종전대로 3년입니다.
어느 경우든 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집을 사야 하고, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 등)을 갖춰야 합니다.
일시적 2주택 비과세 요건 세 가지
| 요건 | 내용 (소득세법 시행령 제155조 제1항·제154조) |
|---|---|
| ① 취득 간격 | 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득 |
| ② 처분 기한 | 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 (조정→조정은 2년) |
| ③ 종전주택 요건 | 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 이상 |
세 요건을 모두 갖추면 종전주택을 팔 때 1세대 1주택처럼 비과세가 적용됩니다. 다만 양도 당시 실거래가가 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 대해 양도소득세가 나옵니다(소득세법 제89조).
처분기한이 2년인지 3년인지 확인하기
| 종전주택 | 신규주택 | 신규주택 취득 시점 | 처분 기한 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026년 8월 4일 이후 | 2년 |
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급 | 3년 |
| 조정대상지역 | 비조정지역 | 무관 | 3년 |
| 비조정지역 | 조정대상지역 | 무관 | 3년 |
| 비조정지역 | 비조정지역 | 무관 | 3년 |
2년 기한은 종전주택을 2026년 10월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다(대통령령 제36737호 부칙 제2조). 신규주택을 8월 4일 이후 샀더라도 9월 중에 종전주택을 이미 팔았다면 개정 전 규정이 적용됐습니다.
조정대상지역 여부는 신규주택 취득일 현재를 기준으로 봅니다. 새 집 계약 전에 국토교통부 조정대상지역 지정 현황을 확인하세요.
계약금 낸 날이 중요한 이유
부칙은 “2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우”에 종전 규정(3년)을 따르도록 했습니다.
잔금일이 8월 4일 이후여도 계약금을 그 전에 냈다면 3년입니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 반드시 보관해 두세요. 분양권·입주권처럼 “신규 주택을 취득할 수 있는 권리”를 8월 3일까지 취득한 경우도 같은 보호를 받습니다.
처분기한을 넘기면 어떻게 되나요
기한을 하루라도 넘기면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 종전주택은 2주택 상태의 양도로 보고 과세됩니다. 기한은 신규주택 취득일(보통 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 셉니다.
양도일도 잔금일 기준이라 매수자와 잔금 날짜를 잡을 때 기한보다 넉넉히 앞당겨 두는 편이 안전합니다. 종합부동산세와 취득세의 일시적 2주택 기한은 각각 다른 법령이 정하므로 따로 확인해야 합니다.
비과세가 안 될 때의 세금은 양도소득세 계산기 2026, 새 집 취득세는 주택 취득세 계산기, 두 집을 가진 동안의 보유세는 재산세 계산기 2026에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
일시적 2주택 처분기한은 몇 년인가요?
원칙은 신규주택 취득일부터 3년입니다. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년입니다.
잔금은 8월 이후인데 계약은 7월에 했어요. 2년인가요 3년인가요?
2026년 8월 3일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 3년이 적용됩니다. 계약서와 계약금 이체 기록을 보관하세요.
종전주택을 산 지 1년이 안 됐는데 새 집을 사면요?
종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하는 요건을 채우지 못해 일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 일부 예외 사유는 시행령에 따로 있습니다.
종전주택이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?
12억원까지 해당하는 부분은 비과세되고, 초과분에 대해서만 양도소득세가 계산됩니다. 장기보유특별공제도 그 초과분 계산에 적용됩니다.
비조정지역끼리 갈아타면 기한이 바뀌었나요?
바뀌지 않았습니다. 2년 단축은 두 주택이 모두 조정대상지역인 경우만이고, 나머지 조합은 계속 3년입니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조·제155조 제1항, 부칙(대통령령 제36737호, 2026. 9. 30.)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조(고가주택 12억원)
- 매일신문 — 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 2년 시행 (2026.10)
확인일: 2026년 11월 3일. 일시적 2주택은 상속·혼인·동거봉양 등 다른 특례와 겹치면 판단이 달라집니다. 실제 양도 전에는 국세청 상담센터(126)나 세무사에게 확인하세요.