전세권설정등기는 집주인 동의를 받아 등기부에 전세권을 올리는 것이고, 확정일자와 달리 판결 없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
대신 비용이 듭니다. 등록면허세가 전세금의 0.2%, 여기에 지방교육세(등록면허세의 20%)가 붙어 전세금 2억원이면 세금만 약 48만원입니다.
확정일자는 주민센터에서 수백 원으로 끝나고 집주인 동의도 필요 없어, 주택이라면 대부분 확정일자와 전입신고로 충분합니다.
전세권설정등기와 확정일자, 효력 비교
| 비교 항목 | 전세권설정등기 | 확정일자 + 전입신고 |
|---|---|---|
| 집주인 동의 | 필요 (공동 신청) | 필요 없음 |
| 효력 시작 | 등기 접수한 때 | 전입·점유 다음 날 0시에 대항력, 확정일자로 우선변제권 |
| 전입·실거주 | 하지 않아도 효력 유지 | 전입과 점유를 계속 유지해야 함 |
| 보증금 못 받을 때 경매 | 판결 없이 직접 경매 신청 가능(민법 제318조) | 보증금 반환 소송 등으로 판결을 받아야 경매 신청 |
| 배당 범위 | 등기한 부분에 한정(다가구 일부 등은 토지 몫 배당이 제한될 수 있음) | 건물과 대지 가액 전체에서 순위대로 배당 |
| 비용 | 등록면허세·지방교육세·신청수수료, 법무사 보수 | 확정일자 수수료 수백 원 |
전입 순서와 0시 효력은 확정일자 전입신고 순서에서 자세히 다뤘습니다.
전세권 설정 비용 계산기
지방세법상 전세권 설정등기의 등록면허세는 전세금액의 1,000분의 2이고, 지방교육세는 그 20%입니다. 등기신청수수료와 법무사 보수는 빠진 예상액입니다.
전세금 2억원이면 등록면허세 40만원과 지방교육세 8만원으로 48만원, 3억원이면 60만원과 12만원으로 72만원입니다. 계약이 끝나 전세권을 지울 때도 말소 등기 비용이 따로 듭니다. 누가 낼지는 법에 정해져 있지 않으니 계약서 특약에 적어 둡니다.
그래서 언제 전세권설정을 하나요
- 전입신고를 할 수 없을 때: 법인이 직원 숙소로 빌리거나, 업무용으로 써서 전입이 어려운 오피스텔·상가.
- 실제로 들어가 살 수 없는 기간이 있을 때: 해외 근무 등으로 전입을 유지하기 어려운 경우.
- 보증보험 가입이 어려운 집: 상가주택처럼 보증기관 가입 요건에 맞지 않는 경우 보완 수단으로 씁니다.
집주인이 동의하지 않으면 전세권은 만들 수 없습니다. 이때는 확정일자와 전입신고를 하고, 계약이 끝났는데 돈을 못 받으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 순위를 지킵니다. 계약 전에는 등기부등본 갑구·을구에서 선순위 근저당부터 확인합니다.
전세권설정등기 신청은 어떻게 하나요
임차인(전세권자)과 집주인(설정자)이 함께 관할 등기소에 신청합니다. 인터넷등기소 전자신청도 가능하지만 양쪽 모두 인증서가 있어야 해서, 실무에서는 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다.
- 공통: 전세계약서, 등기신청서, 등록면허세 영수증
- 집주인: 등기필정보(옛 등기권리증), 인감증명서, 주민등록초본
- 임차인: 주민등록초본, 신분증
- 설정 범위: 집 일부만 빌리면 그 부분을 표시한 도면
등기부 을구에 전세금·존속기간·범위가 그대로 적히므로 계약서 숫자와 같은지 확인합니다. 접수가 끝나면 등기사항증명서를 다시 떼어 반영 여부를 봅니다.
자주 묻는 질문
전세권설정을 하면 확정일자는 안 받아도 되나요?
전세권만으로 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 등기 접수 전 공백을 막고 주택임대차보호법상 권리도 함께 갖기 위해 확정일자와 전입신고를 같이 하는 경우가 많습니다.
집주인이 전세권설정을 거부하면요?
전세권은 집주인과 공동으로 신청해야 해서 강제할 방법이 없습니다. 계약 전에 특약으로 정해 두거나 확정일자·전입신고로 대신합니다.
전세권자는 바로 경매를 넣을 수 있나요?
전세 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 판결 없이 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 전세권자도 집을 비워 줄 준비가 되어 있어야 합니다.
다가구주택 일부에 전세권을 설정하면 불리한가요?
건물 일부에만 설정하면 경매 때 토지 몫에서는 우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 이런 집은 확정일자와 전입신고를 함께 갖추는 것이 안전합니다.
출처
- 국가법령정보센터 — 민법 제318조(전세권자의 경매청구권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제303조(전세권의 내용)
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제28조(등록면허세 세율)
- 대법원 인터넷등기소 — 등기신청수수료·확정일자 안내
- 전세권설정등기 해설
확인일: 2026년 11월 8일. 등기신청수수료와 확정일자 수수료는 대법원 규칙 개정으로 바뀔 수 있으니 신청 전 인터넷등기소에서 확인하십시오.