전세자금대출은 무주택 세대주라면 정부 주택도시기금의 버팀목 전세대출을, 소득·자산 기준을 넘거나 1주택자라면 은행 일반 전세대출을 받습니다.
버팀목은 부부합산 연소득 5천만 원 이하(신혼 7.5천만 원), 순자산 3.45억 원 이하일 때 연 2.5~3.5%(일반 기준)로 수도권 최대 1.2억 원까지 빌려주고,
은행 대출은 소득 상한 없이 HUG·HF·SGI 보증을 받아 나오고, HUG·HF 보증은 보증금 수도권 7억 원(그 외 5억 원) 이하 집이 대상입니다.
어느 쪽이든 보증금 5% 이상을 낸 세대주가 잔금일·전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안에 신청해야 합니다.
주택도시기금·한국주택금융공사·주택도시보증공사 상품 안내와 금융위원회 보도자료 기준 · 2026년 10월 11일 확인
정책 전세대출과 은행 전세대출은 무엇이 다른가요?
전세자금대출은 크게 두 갈래입니다. 국토교통부가 운용하는 주택도시기금 대출(버팀목 계열)은 금리가 정부 고시로 정해지고 대상이 좁습니다.
은행 일반 전세대출은 은행 돈으로 빌려주고 보증기관이 보증을 서며, 금리는 은행마다 다릅니다. 먼저 내가 버팀목 조건에 들어가는지부터 확인하고, 안 되면 은행 대출로 넘어가는 순서가 일반적입니다.
| 구분 | 정책 전세대출(버팀목 계열) | 은행 일반 전세대출 |
|---|---|---|
| 재원 | 주택도시기금 | 은행 자금 |
| 주택 보유 | 세대원 전원 무주택 | 부부 합산 1주택 이내(2주택 이상 보증 불가) |
| 소득 | 부부합산 5천만 원 이하(신혼 7.5천만, 2자녀·다자녀 6천만, 신생아 1.3억) | 상한 없음. 다만 소득으로 상환능력 한도를 계산 |
| 자산 | 순자산 3.45억 원 이하(2026년) | 자산 상한 없음 |
| 보증금 상한 | 일반 수도권 3억·그 외 2억 원(신혼·2자녀 이상 4억·3억, 청년 3억, 신생아 5억·4억) | 수도권 7억·그 외 5억 원(HF·HUG) |
| 주택 면적 | 전용 85㎡ 이하(지방 읍·면 100㎡) | 보증기관 기준(면적 제한 안내 없음) |
| 금리 | 국토부 고시 변동금리(일반 연 2.5~3.5%) | 은행별 금리 |
| DSR | 적용 안 함 | 1주택자가 수도권·규제지역에서 받으면 이자분 반영 |
| 취급처 | 수탁은행 9곳(우리·KB국민·IBK기업·NH농협·신한·하나·iM뱅크·부산·경남) | 보증기관 협약 은행(HF 보증은 시중·지방·인터넷은행 16곳) |
버팀목은 중도상환수수료가 없고, 대출 뒤에 집을 산 사실이 확인되면 대출금을 갚아야 합니다. 주택도시기금 대출이나 다른 전세대출·주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 새로 받을 수 없다는 중복대출 금지 조건도 있습니다.
버팀목 전세대출은 누가 얼마나 받나요?
버팀목은 대상별로 상품이 나뉩니다. 2025년 6월 27일 이후 계약분부터 청년·신혼·신생아 한도가 줄었고, 아래 표는 지금 기금 포털에 올라 있는 값입니다.
| 상품 | 대상 | 소득(부부합산) | 금리(연) | 호당 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금(일반) | 무주택 세대주 | 5천만 원 이하 | 2.5~3.5% | 수도권 1.2억·그 외 8천만 원(전세금 70%) |
| 청년전용 버팀목 | 만 19~34세 세대주(예비 포함) | 5천만 원 이하 | 2.2~3.3% | 1.5억 원(만 25세 미만 단독세대주 1.2억, 80%) |
| 신혼부부전용 전세자금 | 혼인 7년 이내·3개월 내 결혼 예정 | 7.5천만 원 이하 | 1.9~3.3% | 수도권 2.5억·그 외 1.6억 원(80%) |
| 신생아 특례 버팀목 | 2년 내 출산(2023.1.1 이후 출생) | 1.3억 원(맞벌이 2억) 이하 | 1.3~4.3% | 2.4억 원(80%) |
2자녀 이상 가구는 일반 버팀목으로도 소득 6천만 원까지, 한도는 신혼가구와 같은 수도권 2.5억·그 외 1.6억 원까지 받습니다.
대출대상 주택이 지방이면 금리가 0.2%p 내려가고, 기초생활수급·차상위(연 1.0%p), 한부모(1.0%p), 다자녀(0.7%p) 같은 우대금리가 있습니다.
기간은 2년이고 연장해 최장 10년(미성년 자녀 1명당 2년 추가)까지 씁니다.
상품별 세부 조건은 따로 정리해 두었습니다.
버팀목 전세자금대출 한도와 자격 · 신혼부부 전세자금대출 · 청년 전세자금대출 · 버팀목 신청 방법
은행 전세대출은 보증기관마다 무엇이 다른가요?
은행 전세대출은 보증서를 담보로 나옵니다. 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳이고,
어느 보증을 쓰느냐에 따라 한도와 심사 기준이 달라집니다. 버팀목도 담보로 HF 보증이나 HUG 보증 중 하나를 고릅니다.
| 구분 | HUG 전세금안심대출보증 | HF 일반전세자금보증 |
|---|---|---|
| 성격 | 전세보증금 반환보증 + 대출보증(분리 불가) | 대출보증(반환보증은 별도 가입 가능) |
| 보증금 상한 | 수도권 7억·그 외 5억 원 | 7억 원(서울·경기·인천 밖 5억 원) |
| 한도 기준 | 보증금의 80%(신혼·청년 90%), 수도권 4억·그 외 3.2억 원(신혼·청년 4.5억·3.6억), 주택가격 기준 중 적은 금액 | 보증 한도 4억 원, 보증금의 80%, 소득 기준 상환능력 한도 중 적은 금액 |
| 보증비율 | 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% | 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% |
| 심사에서 주로 보는 것 | 소득(이자 부담 40% 이내)과 주택 가격·선순위채권 | 소득과 신용도 |
| 1주택자 | 2억 원 초과 불가, 2주택자 불가 | 1주택 이내만 가능 |
| 문의 | 1566-9009 | 1688-8114 |
HUG는 집값 대비 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 안이어야 하는 등 집 쪽 조건이 까다롭고, 법인 임대인 주택이나 계약기간 1년 미만 계약은 받지 않습니다.
HF는 집보다 사람(소득·신용) 중심으로 한도를 계산합니다. 같은 집이라도 은행에서 두 보증의 예상 한도를 모두 물어보고 고르는 것이 좋습니다.
SGI서울보증 보증 전세대출은 은행 상품으로 나오며 세부 한도는 아래 「확인하지 못한 부분」에 적었습니다.
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전세대출 한도와 DSR, 2025~2026년에 무엇이 바뀌었나요?
정책·은행 대출 모두 최근 1년 사이 규제가 여러 번 바뀌었습니다. 실제로 시행된 것과 예정된 것을 나눠 보면 다음과 같습니다.
- 보증비율 90% → 80% (2025년 7월 21일 시행): 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 낮아졌습니다(2025년 6월 27일 발표). 기금 포털 안내 기준으로 2025년 6월 27일 이후 계약분부터 청년·신혼·신생아 버팀목 한도도 줄었습니다.
- 1주택자 한도 2억 원 (2025년 9월 8일 시행): 수도권·규제지역에서 전세를 얻는 1주택자는 HUG·HF·SGI 모두 2억 원으로 맞췄습니다.
- 전세대출 이자 DSR 반영 (2025년 10월 29일 시행): 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자상환분만 DSR에 넣습니다. 무주택자 전세대출과 정책 전세대출은 빠집니다.
- 2027년 1월 1일 예정: 1주택자 보증비율 수도권·규제지역 70%·그 외 80%, 한 번도 살지 않은 수도권·규제지역 아파트를 세놓은 1주택자의 전세대출 원칙 금지(2026년 8월 13일 발표). 아직 시행 전입니다.
정리하면 무주택자는 DSR 걱정 없이 버팀목이나 은행 전세대출을 받을 수 있고, 1주택자는 한도·DSR·2027년 변경을 모두 따져야 합니다.
1주택자 조건은 1주택자 전세자금대출 조건에 따로 정리했습니다.
전세자금대출 공통 조건은 무엇인가요?
- 임대차계약 + 보증금 5% 이상 지급: 계약금을 내야 대출 신청이 됩니다. 확정일자를 받은 계약서와 계약금 영수증을 냅니다.
- 세대주: 버팀목·HF 모두 세대주(결혼 예정 등 세대주 예정자 포함)가 기준입니다. 청년전용은 예비 세대주도 됩니다.
- 주택 보유 수: 버팀목은 세대원 전원 무주택, 은행 대출은 부부 합산 1주택 이내입니다. 투기지역·투기과열지구의 3억 원 넘는 아파트를 사면 전세대출이 막히거나 회수됩니다.
- 신용: 연체·대위변제·금융질서문란 정보가 남아 있으면 버팀목이 안 되고, 은행·보증기관 심사에서도 거절될 수 있습니다.
- 대상 주택: 등기상 주택이거나 주거용 오피스텔이어야 하고, 압류·가압류 같은 권리침해가 없어야 합니다.
- 신청 기한: 잔금일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안. 계약 갱신이면 갱신일로부터 3개월 안입니다.
전세자금대출 신청은 어떤 순서로 하나요?
- 조건 확인: 부부합산 소득·순자산·주택 보유 수로 버팀목 대상인지 먼저 봅니다. 기금 포털의 「주택전세자금 계산마법사」로 예상 한도를 볼 수 있습니다.
- 집 고르기·계약: 보증금이 상품별 상한(버팀목 일반 수도권 3억 원, 은행 수도권 7억 원) 안인지, 등기부등본에 선순위채권이 많은지 확인하고 계약합니다. 계약금(5% 이상)을 냅니다.
- 대출 신청: 버팀목은 「기금e든든」에서 비대면으로 신청하거나 수탁은행에 방문합니다. 은행 대출은 해당 은행 앱·영업점에서 신청합니다.
- 보증 신청: HF·HUG 보증도 기한 안에 신청해야 합니다. 기금e든든으로 신청했다면 수탁은행 영업점에 가서 보증을 신청하고, 은행 대면 신청이면 대출과 보증을 함께 접수합니다.
- 심사·자산심사: 버팀목은 순자산 심사를 거칩니다(자산심사 상담 1551-3119).
- 대출 실행·전입: 버팀목 대출금은 원칙적으로 집주인 계좌로 들어갑니다. HUG 보증 대출은 실행일 당일 전입신고를 하고 주민등록등본을 은행에 내야 합니다.
대출을 받은 뒤 연말정산에서 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있는지는 전세대출 소득공제 계산기에서 확인할 수 있습니다.
월세로 사는 청년이라면 청년전용 보증부월세대출이 맞을 수 있습니다.
중소기업 다니면 전세대출 조건이 다른가요?
예전에 많이 쓰던 「중소기업취업청년 전월세보증금대출」은 지금 주택도시기금 포털의 개인상품 목록에 없습니다.
대신 청년전용 버팀목이 중소·중견기업 재직 청년(또는 정부 창업 지원을 받는 청년)에게 연 0.3%p 우대금리를 주고(2024년 4월 26일 신규접수분부터, 최대 4년),
병역을 마친 경우 복무기간만큼 나이 기준을 늘려 최대 만 39세까지 신청할 수 있게 합니다. 대기업·공기업 재직자나 공무원은 이 우대가 없습니다.
예전 상품 이용자의 연장 문제 등은 중소기업 전세자금대출 글을 참고하세요.
확인하지 못한 부분
SGI서울보증의 전세자금대출 보증 한도·요건은 공식 상품 안내 원문을 열지 못해 적지 않았습니다(수도권·규제지역 1주택자 2억 원 한도는 금융위원회 발표로 확인).
일반 버팀목의 대출비율이 전세금 70%로 안내돼 있는데, 언제부터 80%에서 바뀌었는지는 기금 포털에 날짜가 없어 확인하지 못했습니다.
버팀목 일반·신혼·신생아 상품의 소득·보증금 구간별 세부 금리표는 포털에서 표가 비어 있게 보여 범위(최저~최고)만 적었습니다.
「중소기업취업청년 전월세보증금대출」의 신규 취급이 정확히 언제 끝났는지는 공식 공지를 찾지 못했습니다.
은행 일반 전세대출 금리는 은행·시기마다 달라 적지 않았습니다. 실제 한도와 금리는 수탁은행·보증기관 심사로 정해지니 계약 전에 꼭 상담받으세요.
자주 묻는 질문
전세자금대출을 받으려면 기본 조건이 무엇인가요?
공통으로 임대차계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 낸 세대주여야 합니다. 정부 버팀목 계열은 여기에 세대원 전원 무주택, 부부합산 소득(일반 5천만 원 이하), 순자산 3.45억 원 이하 조건이 붙습니다. 은행 일반 전세대출은 소득 상한은 없지만 부부 합산 1주택 이내여야 하고, HF·HUG 보증은 보증금이 수도권 7억 원(그 외 5억 원) 이하여야 받을 수 있습니다.
버팀목 전세자금대출 소득 기준은 얼마인가요?
일반 버팀목과 청년전용은 부부합산 연소득 5천만 원 이하입니다. 2자녀·다자녀 가구 등은 6천만 원, 신혼부부는 7.5천만 원까지이고, 신생아 특례는 1.3억 원(맞벌이 2억 원) 이하입니다. 순자산은 모두 2026년 기준 3.45억 원 이하입니다.
버팀목 대출 한도는 얼마인가요?
일반 버팀목은 수도권 1.2억 원, 그 외 8천만 원이고 신규계약 전세금의 70%까지입니다. 신혼부부·2자녀 이상 가구는 수도권 2.5억 원, 그 외 1.6억 원(80%), 청년전용은 1.5억 원(만 25세 미만 단독세대주 1.2억 원), 신생아 특례는 2.4억 원입니다. 보증기관 심사 결과가 이보다 적으면 적은 쪽이 한도가 됩니다.
전세대출도 DSR에 들어가나요?
1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 이자상환분만 DSR에 들어갑니다. 무주택자의 전세대출과 버팀목 같은 정책 전세대출은 대상이 아닙니다.
HUG 전세대출과 HF 전세대출은 무엇이 다른가요?
HUG 전세금안심대출보증은 전세보증금 반환보증과 대출보증이 한 상품으로 묶여 있어 분리할 수 없습니다. HF 전세자금보증은 대출보증만 서고, 전세보증금 반환보증은 따로 가입할 수 있습니다. HUG는 주택 가격과 소득을, HF는 소득과 신용도를 주로 봅니다.
전세대출은 언제까지 신청해야 하나요?
버팀목은 임대차계약서의 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 안에 신청합니다. 계약을 갱신했다면 갱신일로부터 3개월 안입니다. HF·HUG 보증도 같은 기한 안에 신청을 마쳐야 하니 잔금일 전에 은행 상담을 시작하는 것이 안전합니다.
중소기업에 다니는 청년은 어떤 상품을 쓰나요?
주택도시기금 포털의 현재 개인상품 목록에는 별도의 「중소기업취업청년 전월세보증금대출」이 없습니다. 대신 청년전용 버팀목전세자금에 중소·중견기업 재직 청년 우대금리 연 0.3%p(2024년 4월 26일 신규접수분부터, 최대 4년)가 들어 있습니다.
출처: 주택도시기금 버팀목전세자금 · 청년전용 버팀목전세자금 ·
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