서울에서 8억원짜리 집을 무주택자로 사면 주택담보대출은 LTV 40%인 3억 2,000만원까지이고, 나머지 4억 8,000만원은 자기 돈으로 채워야 합니다.
같은 집을 생애최초로 사면 LTV 70%가 적용돼 5억 6,000만원까지 빌릴 수 있습니다.
수도권과 규제지역에서는 비율과 별도로 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원의 금액 상한이 붙습니다.
아래 계산기에 집값·지역·주택 보유 상황을 넣으면 LTV 기준 최대 대출액과 필요한 자기자금이 나옵니다.
LTV 계산기 — 주택담보대출 최대 금액
지역·주택 수별 LTV는 몇 %인가요
| 보유 상황 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (처분 조건) | 40% | 70% | 70% |
| 2주택 이상 추가 구입 | 0% | 0% | 금융회사 확인 |
규제지역 무주택자 LTV는 2025년 10·15 대책으로 70%에서 40%로 낮아졌고, 생애최초 구입은 하향 대상에서 빠졌습니다.
수도권·규제지역 생애최초는 그보다 앞선 6·27 대책에서 80%에서 70%로 내려왔고 6개월 안에 전입해야 합니다. 규제 경위는 LTV 한도 2026에 자세히 적어 두었습니다.
집값별로 자기 돈은 얼마나 있어야 하나요
| 사례 | LTV 적용액 | 최대 대출 | 필요 자기자금 |
|---|---|---|---|
| 서울 8억원, 무주택 | 3억 2,000만원 | 3억 2,000만원 | 4억 8,000만원 |
| 서울 8억원, 생애최초 | 5억 6,000만원 | 5억 6,000만원 | 2억 4,000만원 |
| 서울 18억원, 무주택 | 7억 2,000만원 | 4억원 (상한) | 14억원 |
| 수도권 비규제 6억원, 무주택 | 4억 2,000만원 | 4억 2,000만원 | 1억 8,000만원 |
| 지방 3억원, 생애최초 | 2억 4,000만원 | 2억 4,000만원 | 6,000만원 |
15억원을 넘는 집은 비율보다 금액 상한이 먼저 걸립니다. 서울 18억원 집은 40%만 해도 7억 2,000만원이지만 4억원에서 멈춰, 집값의 78%를 자기 돈으로 마련해야 합니다.
자기자금에는 취득세와 중개보수, 등기 비용이 더 붙는다는 점도 계산에 넣어야 합니다.
LTV 한도가 나와도 대출이 덜 나오는 이유는
은행은 LTV 한도와 소득 기준 DSR 한도를 함께 계산해 작은 쪽까지만 빌려줍니다.
수도권·규제지역 주담대는 DSR을 계산할 때 스트레스 금리 하한 3.0%가 더해져 소득이 낮으면 LTV 한도보다 훨씬 적게 나올 수 있습니다. 소득 기준 한도는 DSR 계산기로 같이 확인하세요.
자주 묻는 질문
LTV 계산은 매매가 기준인가요?
금융회사가 정한 담보가치 기준입니다. 아파트는 보통 시세(KB시세 등)와 매매가 중 낮은 금액을 쓰는 경우가 많아 금융회사에 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
경기도는 모두 규제지역인가요?
아닙니다. 서울은 25개 구 전체가 규제지역이지만 경기는 과천·성남 분당 등 지정된 일부 지역만 해당합니다. 계약 전 국토교통부 지정 현황을 확인하세요.
생애최초도 6억 상한이 걸리나요?
수도권·규제지역이면 걸립니다. 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원 상한이 생애최초에도 똑같이 적용됩니다.
1주택자는 집을 더 살 때 대출이 안 되나요?
기존 집을 일정 기간 안에 처분하겠다고 약정하면 무주택자와 같은 LTV로 받을 수 있습니다. 처분하지 않고 추가로 사면 수도권·규제지역에서는 LTV 0%입니다.
계산기 결과만큼 대출이 나오나요?
LTV 기준 상한일 뿐입니다. DSR, 신용 상태, 금융회사 내부 기준을 거쳐 실제 금액이 정해집니다.
출처
확인일: 2026년 11월 3일. 규제지역 범위와 LTV·금액 상한은 정부 대책으로 수시로 바뀝니다. 계산기는 주택구입 목적 주담대의 LTV 기준 예상액입니다.